راز ۲ سال پنهان کاری در بازار مسکن
به گزارش اقتصاد24؛نزدیک به ۲ سال است که شهروندان، پژوهشگران، خبرنگاران و حتی فعالان صنفی بازار مسکن در یک خلاء اطلاعاتی مطلق رها شدهاند. چراغهای آماری که پیش از این مسیر حرکت بازار را روشن میکردند، یکی پس از دیگری خاموش شدهاند تا بازار مسکن تهران به یک «اتاق تاریک» تبدیل شود، اتاقی که در آن نه خریدار از قیمت واقعی باخبر است، نه مستأجر متر و معیاری برای سنجش انصاف مالک دارد و نه سیاستگذار خود میداند خروجی تصمیماتش چیست.در این میان، تنها قربانیان اصلی، طبقات متوسط و ضعیف جامعه هستند که در غیاب دادههای شفاف، ناچارند تن به قیمتهای تحمیلی و سلیقهای سوداگران بدهند یا بار سفر بسته و به حاشیه شهرها کوچ کنند.
اجارهنشینی به بحران اجتماعی تبدیل شد
افزایش سرسامآور هزینههای اجارهنشینی در سالهای اخیر، دیگر یک پدیده اقتصادی صرف نیست، بلکه به یک بحران عمیق اجتماعی بدل شده است. نگاهی به سیمای محلات تهران نشان میدهد که چگونه رشد پیاپی و بیضابطه اجاره بها، توان مالی خانوارها را فرسوده کرده است. طبقه متوسط پایتخت که روزگاری در محلات مرکزی و شمالی شهر سکونت داشت، اکنون به مناطق جنوبیتر رانده شده و ساکنان مناطق جنوبی نیز بهناچار مسیر حاشیه شهرها، شهرکهای اقماری و مسکنهای مهر نیمهکاره را در پیش گرفتهاند. پدیدههای ناگواری، چون «پشتبامخوابی»، «همخانگی دو یا چند خانواده در یک واحد» و «کانکسنشینی» که روزگاری باورپذیر نبود، به واقعیتهای تلخ زیر پوست شهر تبدیل شدهاند.
ناتوانی در تمدید قراردادهای اجاره، ساختار روانی و اجتماعی خانوادهها را متلاشی کرده و زنجیرهای از آسیبها، از افزایش مسافت رفتوآمد به محل کار تا افت کیفیت آموزش فرزندان در مدارس حاشیهای را به همراه آورده است. اما دردآورتر آن است که این جراحی دردناک اجتماعی، در غیاب هرگونه آمار رسمی و علمی صورت میگیرد و جامعه سهمگینترین هزینهها را برای تصمیمی میپردازد که هیچکس مسئولیت بازتاب آماری آن را بر عهده نمیگیرد.
روایت ۲ سال سکوت آماری بانک مرکزی
برای درک ریشههای این بحران اطلاعاتی، باید به عقب بازگشت. تا مردادماه سال ۱۴۰۳، بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به طور منظم و ماهانه، گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران را منتشر میکرد. این گزارشها که شامل حجم معاملات، میانگین قیمت هر متر مربع زیربنای مسکونی به تفکیک مناطق ۲۲گانه و تغییرات شاخص اجاره بها بود، به عنوان حیاتیترین قطبنما برای پژوهشگران اقتصادی، سرمایهگذاران و رسانهها عمل میکرد. اما پس از تصویب و اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و پافشاری دولت بر راهاندازی و اجباری کردن دو سامانه جدید یعنی «کاتب» (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک) و «خودنویس» (وزارت راه و شهرسازی)، انتشار این گزارشهای راهبردی عملاً متوقف شد.
سیاستگذار با این توجیه که سامانههای جدید در حال استقرار هستند و اطلاعات باید یکپارچه شوند، پنجره آمار رسمی بازار مسکن را گل گرفت. از آن زمان تاکنون، انتشار آمار رسمی و شفاف تورم مسکن و اجاره، تنها به گزارشهای کلی مرکز آمار ایران محدود شده است؛ آمارهایی که هیچگونه قیمت ریالی شفافی از کف بازار ارائه نمیدهند و صرفاً به اعلام درصدهای مبهم و کلان تورم بسنده میکنند.
سامانههای جدید؛ ابزار شفافیت یا پنهان کاری؟
فلسفه اولیه راهاندازی سامانههایی، چون «خودنویس» و «کاتب»، حذف واسطهگریهای زائد، کاهش هزینههای ثبت قرارداد برای شهروندان و ایجاد شفافیت حداکثری در زنجیره معاملات ملک بود. دولت مدعی بود با این سامانهها میتواند دست دلالان را کوتاه کند و نظارت دقیقی بر بازار داشته باشد. اما در عمل، آنچه اتفاق افتاد یک پارادوکس بزرگ بود؛ سامانههایی که قرار بود شیشهایترین بخش اقتصاد را بسازند، خود به دیوارهای بلندی برای پنهان کردن واقعیت تبدیل شدند.
داوود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در واکاوی این بنبست اطلاعاتی صراحتاً اشاره میکند که این سامانهها هیچگونه خروجی آماری به بدنه کارشناسی و صنف ارائه ندادهاند. در حقیقت، با قطع دسترسی مشاوران املاک و اتحادیهها به اطلاعات کلان بازار، ارتباط ساختاری میان کف بازار و نهادهای ناظر قطع شده است. وقتی اتحادیه صنف مشاوران املاک به عنوان متولی سنتی این حوزه اعلام میکند که هیچ آماری از تعداد، حجم و روند قیمت قراردادهای ثبتشده در دست ندارد، مشخص است که بازار با چه درجهای از رهاشدگی و ابهام روبهروست. اطلاعات در سرورهای دولتی حبس شدهاند و به نظر میرسد سیاستگذار با نوعی نگاه امنیتی و انقباضی به دادههای اقتصادی، مانع از انتشار عمومی آنها میشود.
شکاف عمیق میان آمار رسمی و زندگی واقعی
در غیاب آمارهای تفکیکی بانک مرکزی، مرکز آمار ایران هر ماه در گزارشهای شاخص قیمت مصرفکننده، نمایی از تورم مسکن و اجاره را ترسیم میکند. نگاهی به آخرین دادههای این مرکز نشان میدهد که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در اردیبهشت ماه به حدود ۳۰.۹ درصد رسیده که به ادعای کارشناسان دولتی، کمترین میزان در چهار سال اخیر است. اما چرا این رقم ۳۰ درصدی، هیچ بازتابی در واقعیت زندگی شهروندان ندارد؟ چرا وقتی یک مستأجر در شرق یا غرب تهران برای تمدید قرارداد به مالک مراجعه میکند، با پیشنهادهای افزایش ۵۰ تا ۱۰۰ درصدی مواجه میشود؟
پاسخ در متدولوژی آماری و البته نقص شدید دادهها نهفته است. آمارهای رسمی معمولاً میانگینهای کلان ملی و استانی را محاسبه میکنند و وزن مناطق محروم یا قراردادهای تمدیدشده با قیمتهای پایینتر را در کل شاخص سرشکن میکنند. اما در میدان واقعی تجارت مسکن در پایتخت، روایتها کاملاً متفاوت است. مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران گزارش میدهند که اکثر قراردادهای تمدیدی یا جدید در سال جاری با رشدی بین ۵۰ تا ۷۰ درصد منعقد شدهاند. نمونههای متعددی وجود دارد که مالکان به دلیل انتظارات تورمی و افزایش هزینههای زندگی خود، نرخ اجاره یا ودیعه را به بیش از دو برابر افزایش دادهاند. این شکاف عمیق میان «آمار روی کاغذ» و «واقعیت پشت بنگاهها»، اعتماد عمومی به نهادهای آماری را به شدت مخدوش کرده و نشان میدهد که سانسور آماری تا چه حد کارکرد خود را از دست داده است.
پیامدهای مخرب سانسور آماری
تئوریهای اقتصادی به ما میآموزند که در غیاب آمار و اطلاعات شفاف، بازار دچار «عدم تقارن اطلاعاتی» میشود. پنهان کردن آمار قیمتها هرگز به معنای مهار قیمتها نیست. سیاستگذار گمان میکند با منتشر نکردن آمار میانگین قیمت مسکن در تهران، جلوی سیگنالدهی برای افزایش قیمت را میگیرد؛ حال آنکه اثر این اقدام دقیقاً معکوس است. وقتی خریدار، فروشنده، مستأجر و موجر به آمار رسمی و میانگین منطقه دسترسی ندارند، بازار بر اساس «برداشتهای شخصی»، «شایعات» و «نرخسازیهای کاذب در پلتفرمهای آنلاین» جهتگیری میکند.
در این فضا، مالکان و دلالان با تکیه بر بالاترین نرخهای شنیدهشده در محله، قیمت ملک خود را تعیین میکنند و مستأجران که هیچ ابزار قانونی و آماری برای چانهزنی ندارند، در موضع ضعف قرار میگیرند. از سوی دیگر، پژوهشگران اقتصادی و خبرنگاران که باید با تحلیل دادهها، هشدارهای لازم را به سیاستگذار بدهند، خلع سلاح میشوند. سرمایهگذاران ساختمانی نیز که به دنبال پیشبینی افق آینده بازار برای ورود به حوزه تولید مسکن هستند، به دلیل نبود دادههای راهبردی از بازار خارج میشوند و این امر در بلندمدت به کاهش عرضه مسکن و تشدید بحران منجر میشود. بنابراین، شکستن دماسنج آماری، تب تورم مسکن را پایین نیاورده، بلکه بیمار را در آستانه تشنج قرار داده است.
نسخه نجات بازار؛ بازگشت به شفافیت آماری
تجربه دو سال گذشته به وضوح نشان داد که رویکردهای دستوری، پنهان کاری آماری و حبس دادهها در سامانههای دولتی، کمکی به حل بحران مسکن و اجاره بها در تهران نکرده است. فرار از آمارهای تلخ، واقعیتهای سرسخت اقتصادی را تغییر نمیدهد. راهکار خروج بازار مسکن از این آشفتگی و سرگردانی، بازگشت به اصول حکمرانی مدرن و شفافیت اطلاعاتی است.
دولت و نهادهای آماری باید در سریعترین زمان ممکن، دسترسی بانک مرکزی و مرکز آمار را به دادههای خام سامانههای کاتب و خودنویس برقرار کنند و انتشار گزارشهای ماهانه، تفکیکی و ریالی بازار مسکن پایتخت را از سر بگیرند. جامعه کارشناسی، رسانهها و عموم شهروندان حق دارند بدانند در بازار مسکن چه میگذرد. تنها در سایه شفافیت است که امکان برنامهریزی علمی برای بخش مسکن فراهم میشود، انتظارات تورمی کاذب فروکش میکند و دست سوداگران برای نرخسازی در اتاقهای تاریک کوتاه خواهد شد. اقتصاد مسکن بیش از هر زمان دیگری به نور شفافیت نیاز دارد؛ نوری که امنیت و آرامش را به سفره کوچک شده مستأجران بازگرداند.
