چرا با ریزش طلا و دلار، قیمت خانه پایین نیامد؟
به گزارش اقتصاد24،در چنین شرایطی رشد قیمت مسکن در تهران حتی از حومههای شهر از جمله پرند و پردیس نیز پیشی گرفته است. در همین راستا با یک کارشناس بازار مسکن درباره علت قفلشدگی بازار مسکن و احتمال افزایش قیمتها در ماههای آتی به گفتوگو پرداتیم.
بازار مسکن در تسخیر انتظارات تورمی و رفتارهای هیجانی
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن با اشاره به علت افزایش قیمت مسکن در مناطق جنوبی و مرکزی پایتخت اظهار داشت: مناطق ۹ و ۱۰ تهران برای هر کسی که به دنبال آپارتمان میگردد، محل و مأمنی برای زندگی و تأمین سرپناه به شمار میرود. در این مناطق با امکانات محدود دهکهای درآمدی پایین و متوسط جامعه در آنها سکونت دارند. اما اکنون تعیین قیمتها در این مناطق به اعداد سنگینی رسیده که خود بار مالی بسیار بالایی را به متقاضیان تحمیل میکند.
وی با تبیین تفاوتهای رفتاری بازار مسکن در سال جاری افزود: ما در سال ۱۴۰۵ با چند پدیده کاملاً متفاوت نسبت به سالهای قبل مواجه بودیم. به طوری که تقاضای مؤثر دیگر تعیینکننده قیمتها نبود، اما با این حال قیمتها مدام افزایش مییافت. وقوع جنگ و آسیبهای ناشی از آن به زیرساختها، مردم را نسبت به انتظارات تورمی به شدت نگران کرد.
او ادامه داد: از آنجا که ملک همواره باارزشترین دارایی مردم محسوب میشود، مالکان برای تعیین قیمتها به این فکر افتادند که قیمت تمامشده آپارتمان در آینده بسیار بالا خواهد بود. در واقع فروشندگان با این ذهنیت مواجه هستند که اگر امروز ملک را بفروشند و تبدیل به ملک بزرگتر یا دو واحد کوچکتر کنند، از بازار عقب میمانند. در چنین شرایطی مالکان مسکن در غیاب مشتریان مؤثر اقدام به قیمتگذاری برای آینده کردند. آنها نرخهای یک ماه بعد را از امروز اعلام میکنند تا بتوانند تعادل ارزش دارایی خود را حفظ کنند.
این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: در فرهنگ ایرانی، زمانی که نگرانی و انتظارات تورمی حاکم میشود، مردم به شدت نگران حفظ ارزش داراییهای خود میشوند. در چنین اتمسفری، حتی زمانی که رکود در بازار حاکم است، قیمتگذاری مسکن کاملاً هیجانی تعیین میشوند. هرچند امیدواریم در آینده بازار به لحاظ روانی متعادل شود، اما واقعیت این است که قیمتها باید در روند معاملات و بر اساس عرضه و تقاضای واقعی تعیین شوند. حال آنکه رکود فعلی بدون درمان ریشهای، بازار را به سمت جلو پیش میبرد.
چسبندگی شدید قیمتها
وی در ادامه به دستهبندی متقاضیان خرید ملک پرداخت و گفت: نزدیک به ۹۰ درصد از متقاضیان فعلی را خریدارانِ در حال «تبدیل وضعیت» تشکیل میدهند؛ افرادی که یا میخواهند متراژ ملک خود را از ریز به درشت تبدیل کنند و یا برعکس، واحدهای بزرگتر خود را کوچک میکنند تا مابهالتفاوت آن را به فرزندانشان اختصاص دهند. دسته دوم نیز «خانه اولیها» هستند.
این کارشناس مسکن با اشاره به وضعیت بازارهای موازی توضیح داد: بخش عمدهای از داراییهای مردم برای حفظ ارزش ریال به مسکن تبدیل شده است. پیش از این، بخش دیگری از سرمایهها برای حفظ ارزش به سمت ارز، سکه، طلا و بورس هدایت شده بود، اما کمابیش ارزش این داراییها در حال کاهش است. در این میان، برای خریدارانی که قصد تبدیل وضعیت ملکی دارند، مابهالتفاوت نقدینگی مورد نیاز برای خرید واحد جدید به دلیل افزایش قیمت ملک به شدت بالا رفته و بین توان مالی آنها و قیمتهای بازار فاصله بزرگی ایجاد شده است که کار را بسیار سختتر میکند.
وی تأکید کرد: وضعیت دارایی نقدی مردم برای خرید و تبدیل وضعیت ملک از متراژهای کوچک به بزرگ، کاهش یافته و تعدیل شده است. با این حال، مسکن به دلیل چسبندگی بالای قیمت، خود را رها نکرده و قیمتها پایین نیامدهاند، بلکه تنها رکود بازار عمیقتر شده است؛ بنابراین ما عملاً با کاهش اسمی و رسمی قیمت ملک مواجه نیستیم. اکنون خریداری که داراییاش طلا و دلار بوده، انتظار دارد سرمایهاش را با همان نرخهای سقف نقد کند و وقتی با کاهش قیمت این بازارها مواجه میشود، حاضر نیست ملک خود را مثلاً دو میلیارد تومان پایینتر بفروشد.
کلید تعادل بازار مسکن در گرو تثبیت قیمت بازارهای موازی
این تحلیلگر اقتصادی در پایان، راهکار بازگشت آرامش به بازار مسکن را ثبات همهجانبه دانست و خاطرنشان کرد: اگر در بازارهای موازی با تثبیت قیمتها مواجه شویم و این اطمینان حاصل شود که آرامش به بازارها بازگشته است، احساس امنیت اقتصادی ایجاد خواهد شد. فراموش نکنیم که خرید مسکن همواره اولویت اول هر خانواده ایرانی است. در صورت طراحی یک الگوی امنیت اقتصادی و حرکت به سمت تعادل، رونق به چرخه دادوستد ملک بازمیگردد و مالکان نیز جهت فروش املاک خود، قائل به تعدیل قیمت خواهند بود. اما اگر این تثبیت رخ ندهد و چرخه اقتصادی همچنان معیوب بماند، ممکن است هر روز شاهد افزایش دوباره قیمتها در بازار باشیم.
